השקעות נדל”ן בחו”ל: חשיבות השותף המקומי

השקעה בנדל"ן בחו"ל היא השקעה שדורשת איתור, טיפוח, שימור והוספת ערך בסבלנות ולאורך זמן על מנת ליהנות מפירותיה ולייצר באמצעותה תשואה עודפת. איתור, ניהול, השבחה ומימוש של נכסי נדל”ן הם מאתגרים, כל שכן כאשר פעולות אלו נעשות מרחוק.

בבסיס השקעה במודל של יוזמה משותפת (Joint venture) עומד אינטרס הרווחיות ההדדי, אשר באמצעות ניהול מקומי מקצועי של צוות מנוסה ובעל מוטיבציה העובד בחו"ל על פי אסטרטגיות ניהול והשקעה ברורות ומתוגמל בהתאם לתוצאות, למעשה מביא עמו ערך מוסף רב להשקעה – ובעזרתו מתאפשרת ההשבחה ומימוש הפוטנציאל הגלום בנכס. אינטרס הרווחיות ההדדי מונע על ידי המשוואה הפשוטה: ככל שתגדל התשואה המצטברת מהנכס, כך יגדל הרווח של שני הצדדים.

אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל פרופימקס המתמחה בהשקעות נדל"ן בחו"ל: “חשיבות השותף המקומי מקבלת משנה תוקף בעיקר בעתות משבר. במשבר הכלכלי העולמי בשנים 2009-2008 ראינו כיצד על שותף מנהל מקצועי לעבוד כדי להציל השקעות שנקלעו לקשיים. אחת הפעולות החשובות היא התנהלות נכונה מול גופים פיננסיים בנושא של אמות מידה פיננסיות -  הדרישה של הבנק שרמת המינוף לא תעלה על שיעור מסוים. הקושי מתחיל כאשר ערך הנכס יורד וכתוצאה מכך, שיעור המינוף עולה ובמצב כזה הבנק זכאי לממש את הנכס".

 “כאמור, השגת תשואה עודפת תלויה במומחיות ובמקצועיות של השותף המנהל. מקצועיות זו של השותף חייבת לבוא לידי ביטוי גם בעמידה באמות מידה מוסריות, שמבטיחות התנהלות שמגשימה את האינטרס המשותף שלו ושל השותפים הפסיביים בהשקעה. לאחר בדיקת נאותות מקיפה לגבי השותף, שכוללת בחינת היסטוריית הביצועים שלו והתנהלותו בתקופת המשבר, אנו מוסרים לידיו את ניהול ההשקעה מתוך אמון בו ובכישוריו. כמובן שאנו מעורבים באופן שוטף בבקרה והחלטות מהותיות, אך לשימוש בזכויות הנרחבות שיש לנו מול השותף המנהל – שעולות עד לכדי החלפתו במקרים קיצוניים – אנו מעדיפים שלא להגיע”.

פרופימקס, המשרתת למעלה מ-20 שנה את כל המגזרים במשק, החל מפרטיים עתירי הון, גופים מוסדיים, חברות פרטיות וציבוריות וקיבוצים ומאפשרת להם לכלול את מרכיב הנדל"ן בתיק ההשקעות הכולל תוך פיזור מירבי, משתפת אתכם מנסיונה.

ההבדל בין מנהל השקעות "טוב" לבין מנהל השקעות "בינוני/גרוע"

מחקרים מראים שההבדל בין מנהל השקעות טוב לבין בינוני או אף גרוע הוא משמעותי ובעל השפעה ישירה ודרמטית על גובה התשואות למשקיעים. מנהל טוב בסקטור גרוע ישיג תוצאות טובות יותר ממנהל גרוע בסקטור טוב.

המשקיעים בנדל"ן בחו"ל – הן בקרנות נדל"ן, אגדי קרנות או בהשקעה ספציפית, באמצעות שותף מנהל מוגדרים כמשקיעים מוגבלים ופסיביים הם אינם לוקחים חלק בניהול, אך מוגנים בפני כל הליך משפטי ואינם נדרשים לקבל החלטות יום-יומיות. השותף המנהל המקומי דומה לנהג קטר שמוביל אחריו קרונות נוסעים. הנוסעים עולים בתחנה הראשונה ויורדים באחרונה ולאורך כל הנסיעה שמים את מבטחם בנהג. לכן, ההשקעה מתבצעת על בסיס אמון בשותף המנהל, על בסיס היסטוריית הביצועים שלו, ניסיונו, והחשוב מכל – תפקודו בעת משברים ועתות שפל. המוטיבציה הגבוהה של השותף המנהל או השותף הכללי מהווה מנוע לכל יוזמה משותפת, כיוון שהוא ירוויח רק על בסיס הצלחה. השותף הכללי מנהל ומשביח את הנכס, מנסה למזער את הסיכונים ולמקסם את התשואות. הרווח הצפוי למנהל נקבע על בסיס הצלחה בלבד, מעבר לתשואה המועדפת הצפויה, ותלוי בבחירתו את ההשקעה הנכונה, המימון המתאים, פוטנציאל השבחה או הגדלת שכר הדירה והמימוש בזמן הנכון.

כיצד בודקים מנהלי השקעות?

מחלקת המחקר של פרופימקס הכינה נייר עבודה המרכז את שמונת כללי הזהב לבחירת מנהל השקעות נדל"ן נכון:

(1)מנהל ראוי צריך להיות בעל רגולציה עצמית ויכולת התאמה של ההשקעה למשקיעים. אם מנהל השקעה כלשהו מבטיח תשואה, או מתחייב שלא תפסידו את כספכם, הרי שאינו המנהל הנכון להשקיע עמו.
(2)מציאת מנהל השקעות מקומי, בעל התמחות אסטרטגית או גיאוגרפית, נגישות מקומית וקשרים שיקנו לו גישה להזדמנויות השקעה אטרקטיביות, זאת באמצעות בדיקת נאותות מקצועית ויצירת מערכת יחסים מאוזנת ולא תלותית.
(3)הרווח למנהל חייב להגיע בעיקר ממקום אחד: דמי ההצלחה. יש להימנע ממנהלים הגובים גם תגמול קבוע גבוה.
(4)בחינת התנהלות ואיתנות המנהל בעת משבר.
(5)העדיפו מנהלים עם קשרים מוכחים וארוכי טווח עם גופים פיננסים, בעיקר בגלל ההשלכות על תהליך מתן ההלוואות ואופי ניהול הקובננטים.
(6)בחינת היגיון התכנית העסקית; לקיחה בחשבון של נתונים השוואתיים ואת התרחיש הגרוע ביותר; המחשת סיכוני ההשקעה על ידי המנהל; וביצוע גידור סיכונים.
(7)לוודא כי עומדת לרשותכם, כמשקיעים, מחלקת ניהול פורטפוליו, המספקת דו"חות בצורה מקצועית ושקופה.
(8)בחינת רמת המחויבות והנאמנות של מנהל ההשקעה כלפי המשקיעים הפרטיים; התבוננות בהיסטוריה של החברה ומנהליה באופן אישי; קיום מפגשים אישיים של מנהלי ההשקעה עם קהל המשקיעים; בחינת חזון החברה וערכיה; פגישה עם בעלי התפקידים והתרשמות מהם באופן בלתי אמצעי.

נשמח לפגוש אותך בכנס הנהגות הקיבוצים, 8 בינואר 2019, בביתן פרופימקס או בפגישה אישית. 
לפרטים נוספים וקביעת פגישה, ניתן ליצור קשר עם עידן בזק: 054-7779417, 09-7774417, idan@profimex.com

למאמרים קודמים: השקעות נדל"ן בחו"ל: חשיבות הפיזור, יצירת תשואה עודפת, הפחתת התנודתיות וניצול הזדמנויות

**המאמר הינו מטעם פרופימקס, ואיננו מטעם התנועה הקיבוצית.