השקעות נדל"ן בחו"ל: חשיבות הפיזור, יצירת תשואה עודפת, הפחתת התנודתיות וניצול הזדמנויות

השקעות אלטרנטיביות ופיזור תיק ההשקעות

השקעות אלטרנטיביות מתייחסות לכל נכס שאינו מניות, אגרות חוב או מזומנים. נדל"ן, הון פרטי, תשתיות, קרנות גידור, נגזרות פיננסיות, השקעות באנרגיה ירוקה, סחורות והון סיכון הן חלק מחלופות ההשקעה המוכרות ביותר. רבים מהמשקיעים הגדולים והמתוחכמים ניצלו את היתרונות של השקעה חלופית במשך עשרות שנים. לדברי אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל פרופימקס, היתרונות בהשקעות אלטרנטיביות וגיוון תיק ההשקעות של המשקיע הם ביצירת תשואות עודפות ביחס לשוק, לצד הפחתת התנודתיות, וניצול הזדמנויות שאינן מוצעות בשווקים הציבוריים.

כיצד לפזר את ההשקעות בצורה אפקטיבית?

"חשוב מאוד לפזר את ההשקעות בין סוגי נכסים שונים ולא להשקיע את כל ההון בנכסים מסוג אחד. אחד היתרונות העיקריים בהשקעה בנדל”ן הוא היכולת למקסם את התשואה באמצעות מומחיות מקומית וסקטוריאלית וניהול מקצועי ויעיל. יחד עם זאת, אין להשקיע את כל ההון רק בהשקעות נדל"ן, גם אם תיק ההשקעות הנדל"ני הוא בעל פיזור גבוה".

רוזנהיים מוסיף: "באופן מסורתי, נדל"ן היה חלק מהקטגוריה של ההשקעות האלטרנטיביות, אך כיום, לאור חשיבותו ומרכזיותו, הנדל"ן מהווה קטגוריה בפני עצמה. מזה למעלה מ-15 שנה, נהוג באקדמיה ובגופים המוסדיים לחלק את ההשקעות לארבעה סוגים עיקריים: מניות, אג"ח, נדל"ן ונכסים אלטרנטיביים. בתחום ההשקעות האלטרנטיביות נכללות: השקעות באנרגיה ירוקה, אמנות, זהב, קרנות גידור, הייטק ופרייבט אקוויטי. בבואו לפזר את תיק ההשקעות שלו, על המשקיע לנתח את צרכיו ואת מידת הנזילות הדרושה לו. מחקרים מראים כי פיזור אופטימלי בין השקעות מושג על ידי השקעה בכ-20 השקעות שונות. “בקרנות שלנו בדרך כלל הפיזור הוא בין 25-20 השקעות שונות שאינן קורלטיביות על מנת להשיג פיזור מובנה ואופטימלי", מסביר רוזנהיים.

"השקעה בקרנות הון פרטי(Private Equity)  היא השקעה בנכסים לא סחירים ולא נזילים ומאפשרת תכנון נכון יותר לטווח ארוך. כמו כן, השקעה בנכסים לא נזילים צפויה לתת פרמייה על כך בצורת תשואות גבוהות יותר. אחד הסקטורים בהשקעות נדל"ן הוא סקטור המולטיפמילי - מקבצי דיור להשכרה – מודל מגורים מקובל בארצות הברית  שהינו מתחם שכולל מאות יחידות דיור להשכרה, שאינן ניתנות למכירה בפני עצמן. "אנו רוכשים את המתחם כולו ומשכירים את היחידות, וכך מפיקים תשואה שוטפת", אומר רוזנהיים. "בפורטפוליו שלנו יש עשרות אלפי נכסי מולטיפמילי ואנחנו מאמינים בסקטור זה, כיוון שהוא מהווה השקעה דפנסיבית שהוכיחה את עצמה גם בעת משבר כלכלי כהשקעה עמידה בפני שינויים שנהנית מביקוש יציב".

מהו פיזור ניהולי ומה יתרונותיו? 

"אנו יוצרים פיזור ניהולי ואסטרטגי על ידי השקעות לצד מנהלי השקעות שונים. לפני יצירת שיתוף פעולה עם מנהל השקעה אנו עורכים בדיקת נאותות מעמיקה שכוללת בחינת היסטוריית הביצועים שלו, בדיקה משפטית, חשבונאית ובדיקות רקע שונות, שמטרותיהן להיות בטוחים במקצועיות וביושרה שלו, ביניהן בחינת התנהלותו בתקופת המשבר. בדיקת נאותות זו עשויה להימשך בין 9-6 חודשים וכרוכה בעלויות גבוהות, אך מדובר בתהליך הכרחי.

רוזנהיים מדגיש: "ב-20 שנות פעילות נדל"ן בחו"ל בדקנו למעלה מ-1,000 מנהלי השקעות כשותפים פוטנציאליים בחו”ל ואנו משקיעים היום רק עם כ-10". בהקשר להשקעות מעבר לים, 18 הפרקים במדריך של רוזנהיים "המדריך להשקעות נדל"ן בחו”ל", עוסקים באספקטים החשובים בהשקעות מסוג זה.

מהם היתרונות בהשקעה באמצעות קרן השקעות פרטית?

"היתרונות רבים. כאמור, אחד היתרונות המרכזיים הוא היכולת של מנהל מקצועי למקסם את התשואה ביחס לשוק. השותפים שלנו, חלקם מהחברות הגדולות והמכובדות בעולם, רובם מנהלים עם 40-30 שנות ניסיון, ואין דבר חשוב מניסיון כשמדובר בהשקעות בעיקר בעתות משבר. בפרופימקס, אנו עורכים בדיקת נאותות של המנהל, כפי שתיארתי קודם, ולאחר מכן גם בודקים כל השקעה בפני עצמה. יש לנו ידע רב וניסיון של שנים גם בבחירת מנהלים וגם בבחירת השקעות. כאשר השקעה מגיעה לוועדת השקעות שלנו היא כבר עברה את אישור ועדת ההשקעות של השותף. סינון זה הוא חשוב מאין כמותו. לשם ההמחשה, בשנת 2017 ביצענו 12 השקעות באקוויטי שהן תוצאה של אלפי עסקאות פוטנציאליות שנבדקו על ידי השותפים העולמיים שלנו – עניין זה אולי מהווה את אחד ‘הביטחונות’ החשובים והייחודיים ביותר לפרופימקס".

נשמח לפגוש אותך בכנס הנהגות הקיבוצים, ב8 בינואר 2019, בביתן פרופימקס או בפגישה אישית.
לפרטים נוספים וקביעת פגישה, ניתן ליצור קשר עם עידן בזק: idan@profimex.com 09-7774417, 054-7779417 

**המאמר הינו מטעם פרופימקס, ואיננו מטעם התנועה הקיבוצית.